전월세 보증금을 지키는 방법으로는 최우선변제권, 우선변제권, 보증보험 등이 있다. 모두 주택이 경매로 넘어 갔을 때 보증금을 보호하는 장치다. 보증금이 내 목숨과 같다면 서두르지 말고 완전하게 이해하고 준비할 수 있도록 하자. 공인중개사가 다 챙겨줄 것이라 믿지 않는 것이 좋다.
최우선변제권 보증금 범위 이하로 계약한다
최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위해 주택이 경매로 넘어가더라도 순위와 상관 없이 보증금의 일정액을 우선 변제*받도록 해 주는 제도를 말한다.
* 변제 : 채무자가 돈을 갚는 것. 임차인이 돈을 돌려 받는 것.
경매가 끝나면 보증금 전부는 못 돌려줘도 법에서 정하는 일부 금액은 낙찰금에서 우선적으로 보장한다는 것이다. 이 금액을 최우선변제금이라고 한다.
최우선변제금을 받으려면 전월세 계약 보증금이 지정 된 금액 이하여야 한다.
거주 지역에 따라 이 보증금 범위가 다르고 그에 따른 최우선변제금도 차이가 있다.
서울의 경우 최우선변제금은 2024년 2월 8일 현재 5500만 원이다.
이 경우 전월세 계약 보증금은 1억 6천 500만 원 이하여야 한다.
관련 표는 아래에 나온다.
참고로 소액임차인은 낙찰된 가격의 1/2 내에서 보증금 중 최우선변제금액을 배당받게 된다. 나머지 금액은 권리순서에 따라 배당 받는다.
여기서 너무 중요한 포인트
최우선변제금을 받기 위해서는 보증금 범위 이하로 계약하는 것이 중요하지만 보증금 기준 시점을 먼저 봐야 한다. 내가 계약한 시점의 보증금 기준이 아니라 나보다 선순위 권리자가 등기한 시점의 보증금 기준을 따르기 때문이다.
계약 전에는 최우선 변제권에 맞는 보증금인지 검토한다.
이게 무슨 말이냐면, 보증금 기준은 몇 년에 한 번씩 개편되는데, 선순위 권리자는 그 시점의 기준으로 판단하여 등기를 했을 것이므로 그 기준을 따라야 한다는 것이다.
서울의 경우를 예로 들면, 2024년 2월 8일, 전월세 보증금을 1억 6천만 원에 계약했다고 치자.
그런데 선순위에 대출 은행이 있었고 그 등기 시점이 2021년 6월이었다면, 이 시점의 최우선변제를 위한 보증금 기준은 1억 5천만 원 이하다.
내가 계약한 1억 6천만 원은 대출 은행이 등기한 시점의 보증금 기준을 만족하지 못하므로 이 집이 경매로 넘어가면 최우선변제권을 행사할 수 없게 된다. 단돈 천만 원 차이로 말이다.
아래는 이런 문제에 대한 비극적인 뉴스다.
최우선변제권을 제대로 챙기려면 선순위 권리의 시점을 확인하고 그 때 그 지역의 임차인 보증금 범위를 알아야 한다. 그 범위 내로 계약을 해야 최우선변제권의 보호를 받을 수 있다.
최우선변제권 보증금 기준시점 개정 이력 (표)
소액임차인 최우선변제권 보증금 기준시점 (클릭하여 열어보기)
| 기준시점 | 지 역 | 임차인 보증금 범위 | 보증금 중 일정액의 범위 |
| 1990. 2. 19.~ | 서울특별시, 직할시 | 2,000만원 이하 | 700만원 |
| 기타 지역 | 1,500만원 이하 | 500만원 | |
| 1995. 10. 19.~ | 특별시 및 광역시(군지역 제외) | 3,000만원 이하 | 1,200만원 |
| 기타 지역 | 2,000만원 이하 | 800만원 | |
| 2001. 9. 15.~ | 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 | 4,000만원 이하 | 1,600만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) | 3,500만원 이하 | 1,400만원 | |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 | 1,200만원 | |
| 2008. 8. 21.~ | 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 | |
| 2010. 7. 26.~ | 서울특별시 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 6,500만원 이하 | 2,200만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 5,500만원 이하 | 1,900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 | |
| 2014. 1. 1.~ | 서울특별시 | 9,500만원 이하 | 3,200만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,500만원 이하 | 1,500만원 | |
| 2016. 3. 31.~ | 서울특별시 | 1억원 이하 | 3,400만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 2018. 9. 18.~ | 서울특별시 | 1억 1천만원 이하 | 3,700만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 용인시, 세종특별자치시, 화성시 | 1억원 이하 | 3,400만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 2021. 5. 11.~ | 서울특별시 | 1억 5천만원 이하 | 5,000만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 1억 3천만원 이하 | 4,300만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 7,000만원 이하 | 2,300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 2023. 2. 21.~ | 서울특별시 | 1억 6천500만원 이하 | 5,500만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 1억 4천500만원 이하 | 4,800만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 | |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
최신 내용은 인터넷등기소에서 볼 수 있다.
최우선변제금에 맞춰 달라고 요청한다
전월세 보증금이 작은 집이라면 최우선변제금에 맞춰 달라고 요청해 보자.
예컨대 최우선변제금이 4800만 원인 지역이 있는데, 지금 보고 있는 물건의 보증금이 5000만 원이라면 4800만 원에 맞춰달라고 협상 해 볼 수 있다.
집주인은 시세에 따라 그냥 5000만 원으로 책정했을 가능성이 높다.
똘똘한 부동산이라면 이런 부분을 챙겨서 4800만 원에 맞춰주기도 한다.
보증금 이백만 원 차이로 세입자를 놓치는 것 보다 세입자를 안심시켜서 빨리 계약 하는게 이득일 수 있기 때문이다.
최우선변제권은 확정일자 없어도 된다
최우선변제권은 임대차계약서에 확정일자를 받지 않았더라도 전입신고만으로 획득할 수 있다.
집을 잘 찾아서 계약 했으면 전입신고를 하러 가라. 간 김에 확정일자도 받자. 손해 볼 것 없다.
전입신고와 확정일자는 인터넷으로 할 수도 있다. 아래 글에서 나온다.
쉽게 다시 정리
최우선변제권으로 보증금의 일부라도 보호 받고 싶으면, 전월세 집을 찾아 다닐 때부터 등기부 등본에서 자신보다 선순위 권리자의 등기 시점을 확인하라. 그 시점의 최우선변제권 보증금 범위를 확인해서 그 범위 내로 계약을 한다.
그러면 보증금의 일부금액인 최우선변제금만큼은 우선 변제받을 수 있다.
계약 후에는 우선변제권을 갖춘다
우선변제권을 한번쯤은 들어 봤는데 막상 설명하기는 어려운 사람이 많을 것이다.
우선변제권은 주택이 경매로 넘어 갔을 때, 조건을 만족하면 전월세 보증금을 우선 변제 해 주는 제도다.
최우선변제권이 전월세 보증금의 일부금액을 보장한다면, 우선변제권은 우선해서 변제 받을 수 있는 순위를 보장하는 제도다.
계약 후에는 우선 변제권을 획득한다.
이게 되려면 대항력과 확정일자라는 걸 갖춰야 한다.
대항력은 주택의 소유권이 매매나 경매로 제3자에게 넘어가도 임차권을 주장할 수 있는 것을 말한다. 즉, 주인이 바뀌더라도 보증금 반환을 청구할 수 있다는 것이다.
대항력은 전입신고를 하면 그 다음날 0시에 발생한다.
대항력을 계속 유지하려면 중간에 일시적으로라도 다른 곳으로 전입신고를 하면 안된다.
만약 다른 곳으로 갔다가 돌아와서 다시 전입신고를 하면 대항력의 취득시점은 최근 전입신고 시점으로 발생한다. 주택이 경매로 넘어 간다면 우선순위가 늦어지는 것이다.
확정일자는 순전히 경매 때문에 챙기는 것이다.
주택이 경매에 부쳐지면 권리 순서에 따라 낙찰금을 배당받는데 임차인에게는 이 확정일자가 배당순서에 해당하는 것이다.
원래는 전세권 등기를 집주인한테 부탁해서 하는게 맞는데, 이걸 부탁하기도 불편하고 주인들도 잘 해주지 않으니 이걸 대체해서 동일한 효력이 발생하도록 제도화 한 것이다.
확정일자는 임대차 계약서를 가지고 주민센터를 방문하면 된다.
또는 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 간편하게 확정일자를 받을 수 있다.
우선변제권이 중요한 사례
경매로 발생한 경락대금은 권리 순서에 따라 배당되는데, 근저당권 같은 물권은 전월세 보증금 같은 채권적 권리보다 무조건 앞선다.
이게 무슨 말일까. 예를 들어보자.
6억 원짜리 주택이 경매로 넘어가서 4억 원에 낙찰되었다.
이 주택에는 시간 순서에 따라 A은행이 2억 원, 내가 2억 원, B은행이 2억 원의 권리가 설정되어 있다고 치자.
● 우선변제권이 없다면
물권인 근저당권이 채권적 성격인 임대차보증금보다 앞서므로 A와 B는 모두 전액변제를 받는다.
① 근저당권자 A의 2억 원 ➜ 전액변제
② 나의 임대차 보증금 2억 원 ➜ 0 원 변제
③ 근저당권자 B의 2억 원 ➜ 전액변제
● 우선변제권이 있다면
나보다 앞선 근저당권자 A는 2억 원을 변제 받는다. B의 근저당권은 원칙적으로 나의 임차권보다 우선이지만, 나의 우선변제권에는 밀리게 된다. 따라서 나는 2억 원을 변제 받고 B는 한푼도 받지 못하게 된다.
① 근저당권자 A의 2억 원 ➜ 전액변제
② 나의 임대차 보증금 2억 원 ➜ 전액변제
③ 근저당권자 B의 2억 원 ➜ 0 원 변제
전월세 계약 후에 전입신과와 확정일자를 빨리 해야 하는 이유다.
인터넷 전입신고와 확정일자 받는 법
전입신고는 정부24 전입신고 화면에서 할 수 있다.
확정일자는 부동산거래관리시스템에서 할 수 있다.
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