아파트 매매의 잔금일 프로세스를 알아보자. 대부분의 서민들은 평생 아파트 매매의 경험이 한두 번에 불과할 것이므로 그때마다 헷갈릴 수 있다. 어렵지 않으니 여기서 빠르게 정리해 보자.
목차
1. 잔금일이 가장 중요한 이유
2. 잔금일까지의 프로세스
3. 은행 대출과 법무사의 역할
4. 관리비 정산
5. 유용한 사이트
1. 잔금일이 가장 중요한 이유
잔금일이 가장 중요한 이유는 소유권이전이 발생하는 날이기 때문이다. 게다가 대부분의 매수자와 매도자는 은행의 대출을 끼고 있다. 매도자의 대출은 상환되고 은행의 근저당권은 말소된다. 매수자의 대출은 실행되고 은행의 근저당권이 설정된다.
- 소유권 이전
- 근저당권 설정
이것을 누가 한다? 법무사가 하는 것이다.
2. 잔금일까지의 프로세스
부동산 매매 계약은 계약서를 쓰고 계약금을 지급하면서 시작된다. 물건을 빨리 잡고 싶은 매수자는 전화로 통화하고 가계약금을 먼저 보내기도 한다.
보통 아래 순서로 매수자의 계좌에서 매도자의 계좌로 돈의 흐름이 발생한다.
가계약금 > 계약금 (통상 매매가의 10%) > 중도금 (생략하기도 하지만, 한다면 통상 매매가의 40%) > 잔금
은행은 언제 가는 걸까? 그리고 은행은 뭘 믿고 매수자에게 대출 금액을 입금해 줄까.
3. 부동산 잔금 시 필요서류
매도용 인감증명서
여기서 매도인 서류 중에 매도용 인감증명서가 있는데, 일반 인감증명서와는 달리 매수인의 인적사항을 기재하게 되어 있다. 그 이유는 특정인에게 부동산을 매도한다는 의사를 확인하는 문서로 사용되기 때문이다.
인감증명서는 그 자체만으로 법적 구속력을 가지고 있어 모든 계약에 효력을 발휘한다. 그래서 부동산, 자동차 등 중요한 계약에 인감증명서가 사용되는 것이다.
인감증명서는 중요한 서류이기 때문에 인터넷 발급이 불가하므로 직접 구청이나 주민센터에 방문해야 한다.
매도용 인감증명서는 일반이 아닌 매도용으로 신청 발급해야 한다. 본인이 직접 발급받도록 한다.
매도용 인감증명서에 들어가는 매수인의 인적사항은 매수인의 주민등록등본상의 내용과 일치해야 한다.
내용이 다르면 소유권이전등기 시 등기관의 보정명령을 받게 된다. 이 경우 매도용 인감증명서를 다시 발급받아야 한다.
매도용 인감증명서를 발급받으러 동사무소에 가 보면 신청서가 없는 경우가 있다. (아마 대부분)
이 경우 창구에서 매도용 인감증명서를 발급받으러 왔다고 하면 공무원이 직접 만들어 준다.
신분증과 계약서를 지참해야 한다. 계약서는 스마트폰으로 찍어 가도 된다.
3. 은행 대출과 법무사의 역할
① 대출신청 및 지급
매수자가 계약서를 들고 은행을 방문하면 은행은 계약서의 잔금일에 맞춰 대출을 발생시킨다. 즉, 잔금일 전에 계약서를 들고 은행에 방문해서 대출 프로세스를 진행시키면 된다. 은행은 매수자가 문제없이 잔금을 치를 수 있도록 잔금일 아침에 매수자의 통장에 대출금을 쏴 준다.
은행이 바보같이 거금을 너무 쉽게 준다고? 여기서 법무사가 등장한다. 은행은 법무사를 통해서 매도자의 근저당권을 말소하고 매수자의 근저당권 설정 및 소유권 이전을 완료한다는 전제로 대출금을 지급하는 것이다.
법무사는 잔금일의 역할에 따라 대출 법무사와 등기 법무사가 있는데, 대출 법무사는 대출받은 은행에서 알선한 법무사를 무조건 써야 한다. 하는 일은 근저당권 설정이다.
등기 법무사는 개인적으로 싼 곳을 찾아서 써도 된다. 하는 일은 소유권 이전 등기다.
은행 법무사는 근저당 설정 때문에 어차피 부동산에 와야 하므로 귀찮으면 그냥 한 사람에게 맡긴다.
조금이라도 싸게 소유권이전등기를 하고 싶다면 아래 사이트도 참고하기 바란다.
② 대출금 입금과 법무사가 하는 일
잔금일 아침 9시 이전에 대출금이 들어오고 수입인지비용과 채권할인비용이 출금된다.
부동산에 모이면 먼저 매도자의 근저당권 말소를 위해 대출금을 상환하게 된다.
대출금 상환 및 잔금지급 방법은 각 주체가 합의한 내용대로 진행하면 되는데
대표적으로 세 가지 방법이 있다.
가상계좌 방법 (간편하게 이 방법으로 하자 ^^)
매도자는 대출금 상환을 위해 아침에 대출 은행에 전화를 해서 대출금 상환을 위한 가상계좌를 받아서 매수자 측에 넘긴다. 대출금 상환용 가상계좌를 운영하지 않는 금융기관도 있으므로 사전에 확인하도록 한다. 매수자는 금액에 맞춰서 사전에 이체한도를 설정해 놓아야 할 것이다. 근저당권 말소는 법무사를 통하여 진행하게 된다.
간편하고 확실하기 때문에 요새는 거의 이 방법을 사용한다.
아침에 은행에 전화하면 가상계좌와 오늘자 상환액을 알려준다.
가상계좌 주의사항
가상계좌는 딱 한 번만 이체가 가능하다. 따라서 상환액 전액을 한 번에 입금해야 한다.
만약 매수자가 이체한도 설정을 해 놓지 않아서 여러 번 이체해야 하는 상황이 발생하면, 이체 횟수만큼 은행에 전화해서 가상계좌를 계속 발급 받아야 한다.
그리고 나중에 법무사 사무소에서 연락이 오는데, 이때 앞에서 받은 내용을 복붙 해서 보내주면 된다.
은행에 입금이 완료돼도 은행앱으로 확인해 보면 상환되지 않고 그대로인 경우가 있다. 사람이 한 번 더 확인하느라 시간이 걸리는 것이니 은행에 전화하여 상환처리 해 달라고 해야 할 수도 있다. 그래야 근저당말소를 진행할 수 있다.
매수자 측에서는 보통 법무사가 두 사람 오는데, 한 사람은 소유권 이전 관련이고 다른 사람은 대출과 상환 및 말소 관련해서 일한다.
매수자 측에서 온 대출 관련 법무사가 매도자에게 말소비용을 요청하게 되는데 건당 3~5만 원정도다. 은행에서 여러 번 대출해서 근저당이 여러 개 설정되어 있다면 건별로 말소비용을 계산한다.
근저당권 말소비용 → 매도자
소유권이전 비용 → 매수자
법무사 일임 방법
법무사는 매도자의 상환금액을 확인하여 수표를 준비하고, 상환금을 제외한 차액을 수표로 준비하여 부동산에 방문하게 된다. 부동산에서 상환액을 제외한 잔금을 지급하고, 매도자의 대출 취급 은행으로 가서 상환과 동시에 근저당권 말소를 신청한다.
또는 매수자가 잔금 전액을 법무사 운영계좌에 입금하면, 이 금액에서 대출금 상환과 근저당권 말소를 법무사가 책임지고 처리하고, 남은 금액을 매도인에게 지급하는 방법이다. 결정은 법무사를 신뢰하는지에 달려있다.
은행 방문 방법
가장 전통적이고 확실하지만 번거로운 방법이다.
매수인 매도인이 함께 은행을 방문해서 대출금을 상환하고 근저당설정 해지 신청을 하는 것이다.
매수자와 매도자가 할 일은 끝났다.
법무사는 매도자의 대출 상환을 확인하고 근저당권 설정을 말소시킨다.
이후 등기소로 가서 매수자의 소유권 이전과 근저당권을 설정하게 된다.
매수자가 약 1주일 후 소유권이 이전된 등기권리증(집문서)과 등기부등본을 받으면 아파트 매매의 모든 과정이 끝나게 된다.
4. 관리비 정산
전월 관리비가 이번달 말에 나오므로, 중개업자는 아파트 관리소에서 전월 관리비 정산금액을 받아서 잔금일에 매도자에 알려주면, 매도자는 전월 관리비를 매수자에게 현금으로 보내주고 매수자는 관리비 고지서가 나왔을 때 대신 처리하는 것이 국룰이다.
그리고 매도자가 이 아파트에 입주할 때 냈던 관리비 선수금은 매수자로부터 받고, 매수자는 나중에 새로운 입주자로부터 받게 되는 것이다. 이것은 아파트 준공 후 최초 입주자부터 양도양수가 반복되는 것이다.
5. 유용한 사이트
Thanks~